こんにちは。
私は主に大阪の堺市で不動産賃貸業を営んでいます。
皆さんの中でも、副業で不動産投資に興味がある方も多いのではないでしょうか？
不動産投資は学ぶべきことが非常にたくさんあります。
結論から言うと、投資信託のレベルで儲けようと思うのであればあまり勉強する必要はありません。
しかし、株式投資の利回りを上回ろうとした場合、学ぶべきことがたくさんあります。
不動産投資というよりも、「不動産賃貸業」と呼んだ方が良いです。
残念ですが、フルタイムで働いている方は不動産賃貸業は止めておいた方が良いと思います。
不動産の勉強といえば、「宅建」の資格を思い浮かべた人もいるでしょう。
しかし、「宅建」は物件売買・賃貸の取引きに必要な業者の資格ですから、不動産賃貸業の勉強には不向きです。
宅建業というのは、投資家として成功した後に暇になった大家さんがやるものです。
リフォームに関する知識・技術
不動産賃貸業で一番重要なのが、「リフォーム力」です。
現状、日本ではボロボロの戸建て物件には、誰も借り手がつきません。
20年前はボロボロでも借り手が付いたようですが・・・
そのような家を借りる人は、わけありの人たちに限られます。
つまり、ボロボロの物件を安く購入できたとしても、必ず修繕する必要があるのです。
この修繕を賃貸需要に合わせて作りこみ、かつ安く済ませるかが重要なのです。
結論をいうと、「DIYをする」と良いです。
これがリフォームを最も安く仕上げる方法です。
ただし、DIYの方法と技術を習得するためには勉強が必要になりますし、実際に施工するためには膨大な時間も必要になります。
難しければ、安い業者を探すという方法をとるしかないのですが、これもかなり勉強が必要になります。
そして、業者に発注するにしても、DIYするにしても、家の構造に関する勉強が必要になります。
例えば、基礎の構造、躯体の傾きの主な原因と対処法、壁の材料、構造、補修の仕方、床材の種類と相場、電気工事の相場、給排水の仕組み、屋根材料の種類と単価、補修方法、風呂の補修方法、等が最低限必要です。
家について何も知識がない素人大家さんは、ぼったクラレ続けます。
リフォームに関しても、リフォーム業者はこちらが①から⒑まで指示しないと思った通りには仕上げてくれません。
家に関する知識もそうですが、業者に対する伝え方もかなり学ぶ必要があります。
いずれにせよ、不動産賃貸業を成功させるためには、このリフォーム力が肝になってきます。
賃貸募集に関する知識
リフォームと並んで双璧、不動産賃貸業に必ず必要となるのが賃貸募集に関する知識です。
皆さん、リフォームした家を貸し出すために、賃貸募集をする必要があります。
一般には、物件の近くの不動産屋さんを回って、物件情報をネットに掲載してもらうことです。
昔は、ネットに掲載せずに不動産屋さんの店舗から物件を紹介してもらうという方法が中心でした。
この場合、不動産屋さんにADというおこづかいを渡して、店舗を訪れたお客さんに紹介してもらうのです。
結果、不動産屋さんに嫌われた大家さんは、借り手がつかないことになります。
しかし手間という観点からすれば、人付き合いの良い大家さんにとっては、このやり方は手間がかかりません。
今は、ネットの時代になり、ほとんどの人が（6割程度）インターネットで物件を探します。
現在の高齢者でネットを使いこなせないのは、75歳以降です。
それより若い人たちは、インターネットで物件を探すようになります。
もう気づきましたよね？
10年後には、ほとんどすべての人がネットを使って物件を探すようになるのです。
その結果、ネット掲載の写真の見栄えが悪いと、問い合わせが来なくなるでしょう。
現在ではほとんどの不動産屋さんが生き残りをかけて物件写真をうまく撮影することに注力しています。
つまり、店舗から押してもらうという旧態依然戦略は通用しなくなりつつあります。
いいかげんな不動産屋さんに任せておくと、見栄えの悪い写真を載せることになります。
私は、大家さんが自分で写真を撮るべきだと考えています。
つまり、ただ不動産屋さんを回るのではなく、自分で物件写真を撮って、ネットに自分で掲載するのです。
結構手間がかかります。
サラリーマンに不動産投資は可能か？
結論からいうと、9時5時で全く残業がない会社員の方であっても、戸建て投資や1棟アパート投資は難しいと思います。
一方で、区分マンション投資であれば、5%程度の利回りしか出ないと思いますが、入居者の管理を管理会社に任せることで可能だと思います。
特に戸建て投資は、リフォームから賃貸募集まで自分でやる方（できれば管理も）が良いですので、
それをやろうと思うと、午前中のみの勤務の方でないと厳しいと思います。もちろん、土日は休みの方が良いです。
なぜ午前中かというと、入居者から問い合わせが来ても対応できるからです。
午前中にクレームが来て電話に出れなかったとしても、午後には対応できますから、一応その日中になんらかの手をうつことができるのです。入居者満足度を上げ続けることが賃貸経営の鉄則だからです。
私は、勤務している身ではありますが、毎日1時間しか勤務しなくて良いので、ほぼいつでも対応できます。
昔、入居者さんから下水から汚物があふれているという連絡を7時ぐらいに受けて、すぐに返信してから業者の手配をしました。もちろん、業者の電話番号は携帯に入っています。
その時に、下水の汚水桝の修理にかかった費用が「16500円」でした。
汚水桝の中のコンクリートが陥没していたため、その部分を速乾モルタルで埋める作業をしてもらいました。
もしこの作業をリフォーム業者に頼んでいたら、おそらく4万から5万はぼったクラレていたはずです。
このような対応ができないと、まず大家はやっていけません。
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