今回は、主題の本のレビューをしていきたいと思います。
今回紹介する本の著者は、ボロ物件専門大家と言われている脇田さんです。
主に長崎を中心として戸建てを購入してリフォームしているそうです。
手法としては、現金で戸建てをできるだけ安く購入し、リフォームして賃貸に出すという方法です。
この本で特に有用だと思われるのが、リフォーム関連の内容です。
水回りのリフォームが大事
著者は一貫して水回りのリフォームを推奨しています。
戸建てを借りる人は、ほとんどがファミリーです。
そして、ほとんどの場合奥さんが主導で物件を選ぶことが多いため、水回りが重要になってきます。
・シャンプードレッサー
洗面台としてシャンプードレッサーを推奨しています。
幅750mm以上のシャンプードレッサーで、パナソニック製のものがあるそうです。
価格は、年々値上がりしているが概ね3万円前後。
・室内洗濯機置き場
室内に洗濯機置き場がないとマイナスイメージになります。
もしない場合は、洗濯機パンを購入します。約5000円です。
・浴室
ボロ戸建ての場合、ユニットバースではなく在来工法が多いようです。
ユニットバスへの交換が難しい場合は、浴室塗装でピカピカになります。
・トイレ
便座と便座のフタ、タオル掛け、トイレットペーパーホルダーを新しいものと交換するとイメージを一新できます。
これらの小物は、ネットで数千円程度で購入できます。
リフォームのコスト削減のコツ【施主支給】
リフォームでコスト削減するコツは、施主支給であると著者は語っています。
施主支給というのは、資材や建設材料、設備などを大家が支給することを指します。
業者さんに頼むと材料にもマージンがのるため、単価が高くなります。
リフォームで施主支給の候補となる物品を順番に見ていきましょう。
フローリング材
3500円～5000円/坪
12ミリ×303ミリ×1818ミリサイズがおすすめです。
今サイズだと6枚で一坪になります。
姿見
一枚1000円程度からあります。イケアの姿見がおススメです。
照明器具
最低でもリビングに1台はリモコン付きのLEDタイプをつけます。
リモコン付きの場合は6000円程度、それ以外は2000円程度からあります。
イケアのスポットライトがおすすめです。
火災報知器
台所には熱感知タイプ、それ以外の場所には煙感知タイプを付けます。
テレビカラーモニターフォン
パナソニック製の録画機能付きハンズフリーカラードアほんが、1万5000円程度であります。
電気工事職人さんに依頼します。
エアコン
パナソニック製のエアコンが3万円台で販売されています。
エアコンの取り付け代金は、8000円から12000円程度です。
（ただし、配管パイプに別途料金がかかる業者もあるので注意してください）
台所用ワンレバー水洗金具
ワンレバータイプで見た目が美しいものを選んでください。
床に取り付ける台付きタイプと、壁付タイプがあります。
ステンレスタイプは7000円程度から購入可能です。
シャンプードレッサー
水回りのリフォームで紹介したものと同じです。
洗濯機パン
640ミリ×640ミリサイズがトラップ込みで5000円程度で販売されています。
トラップは「横引き」と「縦引き」タイプがあるので確認する必要があります。
洗濯機用オートストッパー水洗金具
洗濯機パンと合わせて施主支給すると良いのが水洗金具です。
既存の蛇口がさびていたりすると、古い印象を与えてしまいます。
蛇口自体はホームセンターで3000円程度で販売されています。
TOTO TC290/TC291などです。
温水洗浄便座
パナソニックの製品が1万5000円程度からあります。
トイレにコンセントがない場合、電気工事が必要です。
トイレットペーパーホルダー
棚付き2連タイプのものが2000円程度であります。
TOTO YH650で検索してみてください。
施工は素人でも可能ですが、大工さんに頼むと良いでしょう。
手洗い吐水口、洗浄ハンドル交換、取り付けボルト、化粧キャップ交換
トイレの手洗い吐水口がさびている場合、交換してください。
TOTO TSY721BNで調べてください。
レバーハンドルは、TOTO THY425-R等が候補です。
便座を床に固定しているボルトは、TOTO TDY53DN等が候補です。
トイレ製品は適合性がありますから、よく調べてから購入しましょう。
まとめ
今回は、本の中で目玉だと思われたリフォーム関連の記事をまとめました。
この他、長崎という地方で賃貸を営んでいることから空室リスクをなくすための工夫がたくさん書かれています。
この記事では紹介できなかった有用なことがたくさん書かれています。
ぜひ購入して読んでみてください。
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