不動産所得がある方には、ぜひ青色申告をおすすめします。
実は、このたび私は親から不動産を相続しました。狭小の戸建て住宅です。
どのようにして処分しようか悩んでいたのですが、結局のところ不動産賃貸業を営むことに決めました。
その背景からお話していきます。
月に10万円ドブに金を捨てる人間
十数年前に母が亡くなり、約1500万円の生命保険が私の父親に入りました。
母が亡くなったとき、貯金は、定期預金に200万円と普通口座に数万円でした。
当時住んでいた家は、住宅ローンが700万円程度のこっており、それを生命保険で払いました。
これは、私がローンを返済するするように勧めました。
そのままお金を持っていると、すぐに使い果たしてしまうと思っていたからです。
この時点で、1000万円が残っていたのです。
案の定、そこから月10万円を捨てていく生活がはじまりました。
内訳は、パチンコが9万円、たばこが1万円です。
ちなみに、年金は約12万円もらっていたため、必然的に月に2万円で生活する必要があります。
当然無理です。
食費や光熱費だけでも5万円は絶対にかかりますから。
結果を先にお伝えすると、約10年で1000万円を使い果たしました。
その後、貯金がなくなったと同時に病気がひどくなり、3年でなくなりました。
そして、彼が住んでいた家が残りました。
家の状態はどうなっているか？
台所のキッチンは、無残な状態です。
とても人が住んでいた家には思えません。
その他も、洗面の床に穴が開いていたり、たたみが抜けています。
壁は少し崩れ落ちている部分もあり、ふすまはボロボロです。
そして、ダメ押しとして、シンクの配管と洗面の配管が破綻しており、水漏れしています。
幸いにも雨漏りはしていませんでした。
この状態で暮らしていました。
私の父親は基本的に、家を修繕しない人でした。
お金がないのではありません。
「業者に頼むとだまされるから！」と言って、修繕はしません。
「音がうるさいからおなかが膨れてきてる！」と繰り返します。
意味不明です。
つまり、「いっちゃってる人」なのです。
それに加えて、バチクソあほですから、パソコンもインターネットもできません。
車の運転免許も、「自分が運転すると人をはねる！」と自信満々な様子で取ろうとしませんでした。
あと、基本的に自分にしか興味がないので、モノや人には一切関心を示しません。
この時点で、現代の大人としてかなり詰んでいるのです。
貧乏、馬鹿、狂、の3拍子揃った、私はこういう家庭で育ちました。
話題がそれてしまいました。
さて、家の処分は困ったものです。
賃貸に出すのがベスト（不動産投資？）
まず考えたのが家を売却するという選択肢です。
言い忘れましたが、この家は木造建築で二階建ての築42年です。
土地の評価額は、40平米で250万円でした。
そして、建物の評価はゼロです。
もし建物が使える状態であれば、売り出す際に少し値が付くのですが、見ての通り「マイナス」にしかなりません。
こうなると、例えば100万円で解体したとしても150万円残りそうです。
しかしながら、そのまま不動産屋に売るしか選択肢がないため、買いたたかれて100万円前後になります。
さすがに、これでは寂しいですねー。
もし仮に、人が住めるような状態であれば、建物価格に50万円近く上乗せされ、300万円程度で売れていたはずです。
この場合、解体費はかからないでしょう。
しかし問題は、家が廃墟のため解体費が必ずかかるということでした。
売却という選択肢を選ぶよりは、賃貸に出してこの家に働いてもらうことが最良だろうとなりました。
だって、どうせ解体しないといけないんでしょう？
なら、家に働いてもらってから解体しても売値は変わらないというわけです。
つまり、リフォーム費さえ確保できれば賃貸に出した方が得なのです。
しかし、一つ頭の痛い問題がありました。
家の中は荷物でいっぱいの五味屋敷だったのです。
これを解決するために、五味屋敷パートナーズさんに依頼して、25万円ですべて撤去してもらいました。
戸建て不動産賃貸のためのリフォーム
実家廃墟をリフォームするために、某業者に頼んでみました。
ちなみに、想定家賃は45000円です。
最初にリフォームの見積もりをとったところ、全部で450万円という回答を貰いました。
さすがにこれはぼったくりだとおもって250万円以内でおさめてもらうように言いました。
まあ後から考えれば、これでもぼられているとは思いますが・・・
はじめは勉強なので、これでやってみることにしました。
お金に関して整理すると、リフォームに250万円とゴミ撤去に25万円、計275万円です。
想定家賃は45000円ですから、約5年で回収できる見込みで想定表利回りは20パーセント弱です。
私の父親より雑に住む人はそういませんから、5年後でも十分貸せる状態にあると思います。
しかし、それくらい経過すると追加で100万円程度の修繕が必要になるかもしれません。
それでも、この家は私よりも長生きすると思っています。
このような狭小の木造建築というのは、構造が単純なので地震にも強く、長持ちするのです。
地盤さえ揺るがなければ、基礎が傷んだとしても部分的な修繕で大丈夫です。
不動産投資には青色申告をお忘れなく
不動産賃貸業の場合、事業と認められるにはアパートの場合一棟、戸建て住宅の場合は5個というのが事業として認められる基準です。
事業として認められると、年間65万円の所得税控除が得られます。
そのためには開業届とともに青色申告申請書を税務署に提出しなければなりません。
仮に事業として認められない場合も、青色申告書を提出しておけば10万円の控除は自動的に適用されます。
私の開業届と青色申告のやり方
私の場合は、最近開業届とともに青色申告届を税務署に提出しました。
ITシステムコンサルで開業することにして、不動産所得にチェックを入れておきました。
事業も開業しておけば、不動産所得と合算して65万円の控除が受けられるからです。
もちろんITコンサルが事業として認められることが前提なのですが、ノーチャンスではないと思っています。
青色申告の65万円控除には複式簿記が要求される
青色申告を届け出た後に、確定申告する必要があります。
その際に、複式簿記で付けた帳簿が要求されます。
複式簿記って皆さん知っていますか？
簡易簿記では、現金の流れのみを管理する現金出納帳のみで対応可能です。
複式簿記では、現金出納帳だけの簡易簿記とは違って多くの帳簿で管理する必要があります。
また、確定申告において貸借対照表と損益計算書といういわゆる決算書を作成します。
複式簿記をつけるには、簿記3級程度の会計の知識が必要だと言われています。
このため、ほとんどの人が専用の会計ソフトを使っています。
MFクラウド、Freee、あおいの青色申告、等が有名です。
私はMFクラウドを使っていますが、会計の知識が全くない人はFreeeがおすすめです。
ということで、相続などで不動産を引き継いだ方は、賃貸収入として青色申告することをおすすめします！
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